小白下面从八个方面全方位剖析此楼盘的产品细节，分析观点维持客观，中立，第三方。

先上规划总图

（地块示意图）

（图中楼栋间距标注均取整）

总图排布特点分析：

1、B、C地块相对规整，楼栋前后阵列式排布，东侧D地块较为异形且面宽不足，楼栋排布受限，难以形成较为规整的景观轴线；

2、楼栋朝向上主要为偏东南；

3、楼栋之间间距主要为33~40米左右，由于地块内主要为小高层，间距指标较好。

1、指标分析

（来源：自规局官网）

B地块小区分布23栋小高层，综合经济技术指标可得出：

1、住宅地块容积率为2.29，绿地率35%，建筑密度21.41%，整体指标数据较好（地块大，人口少）；

2、商住比为0.86%，几乎为纯住宅地块；

3、未见明显的人防设施，可咨询下是否设置；

4、住宅地库车位配比为1:0.9，车位较为紧缺；

5、户型面积大于150㎡的占比为11%，主要瞄准刚需人群。

C地块小区分布18栋小高层，综合经济技术指标可得出：

1、住宅地块容积率为2.36，绿地率35%，建筑密度20.9%，整体指标数据较好；

2、商住比为1.7%，配置合理；

3、设置人防地下室，可咨询具体楼栋（地下大堂入户会存在高差，人防门等）；

4、住宅地库车位配比为1:0.9，车位较为紧缺；

5、户型面积大于150㎡的占比为11%，主要瞄准刚需人群。

D地块小区分布8栋小高层，综合经济技术指标可得出：

1、住宅地块容积率为1.93，绿地率35%，建筑密度19.8%，整体指标数据较好；

2、纯住宅地块；

3、设置人防地下室，可咨询具体楼栋（地下大堂入户会存在高差，人防门等）；

4、住宅地库车位配比为1:0.85，车位较为紧缺；

5、户型面积均小于150㎡，主要瞄准刚需人群。

2、区位分析

（示意图）

片区及地块本身素质：此地块位于天心长株潭商圈，处于三环外，但周边配套已经较为齐全。

（示意图）

地块周边主要节点：

1、800m~1.1km左右：先锋城铁站，中信广场站，尚双塘站（地铁1号线，步行10~15分钟左右）；

2、直线200m~1km左右：友阿奥特莱斯，中信城市广场，环宇城，红星美凯龙；

3、直线1.2km左右：长沙理工大学云塘校区；

4、直线3.3km左右：大托机场。

综上所述：地块离地铁口不远，乘公共交通去市中心或上下班总体比较方便；在生活配套上，周边有两大商业综合体，比较便捷。

3、交通分析

高速路网：往北可达长沙绕城高速（3.4km左右），通达省内外较为方便；

城市路网：距离芙蓉南路很近（650m左右），为河东主动脉，不仅南北贯通河东各区，去株洲，湘潭也较为便利。

4、小区流线

人行、车行出入口：各开口详见上图示意，下面主要讨论其合理性；

B地块北侧地上人行入园流线（次入口）与地下车行流线存在一定交集。

B地块东侧，地上人行入园流线（主入口）与地下车行流线分开设置，更加安全。

B地块西侧设置人行入口，可便捷通往公共绿地。

C地块北侧地上入园流线（次入口）与地下车行分流，设置合理，但与地上停车位车行会有一定交叉。

C地块东侧设置纯人行出入口（主入口），南侧设置纯车行出入口，完全分流，设计较好。

D地块西侧人行出入口与地下车行出入口并行设置，但流线错开，设置较合理。

5、教育配套

（示意图）

学校配套方面：配建18班幼儿园、6班托儿所，规划九年一贯制师大附中双语学校 ；周边现有长沙市长郡湘府中学等，具体教育配套以楼盘公示为准。

6、地块细节分析

（示意图）

垃圾站：B地块位于19与20之间，D地块位于24与25之间。

（示意图）

公厕：B地块位于4北侧，结合商业布置；C地块位于35底部，与外侧商业街连通；D地块位于26底部结合物管用房设置，便于清洁，设置合理。

（示意图）

B、C地块内部呈现三级台阶，总高差达6米（通过内部台阶解决高差），对园区的排水要求较高，不然水都会往最下面一级台阶汇集。

（示意图）

非机动车停车区：B地块位于11东南侧。

（示意图）

地上停车位：B地块南侧，C地块北侧设置，离周边楼栋较近（特别与一层住户相距极近），可了解下管理方式。

（示意图）

5G基站：位于B地块20屋顶。

（示意图）

幼儿园围墙：30与31中间户距离围墙较近，分别为5m和4m左右（可了解下围墙具体形式）；31东单元的南侧为幼儿园活动场地，可能有一定的声音干扰（尤其是低楼层）。

（示意图）

消防扑救场地（需采用硬质铺装）：上图楼栋之间的登高场地在一个面，有限的间距内，硬质铺装较多，软景配植较少，后期景观打造较为局限。

7、小区典型户型分析

114户型亮点：

1、独立电梯厅入户，归家体验较好；

2、设置家庭储物间，目前居家使用的电器和小物件越来越多，收纳较为方便；

3、双面宽阳台，尺度较大。

户型遗憾：

1、厨房过于长条，不便于家庭多人下厨；

2、餐厅空间太小，多人聚餐较为局促，且离卫生间较近；

3、次卧外设置盥洗室，对其静谧性可能有一定影响。

（框选为去墙后、空间连通示意）

户型可改造性：客厅、次卧与南侧阳台之间可推出，扩大室内空间，但中间有承重墙垛（上图红圈处），自理受到一定程度限制；

客厅与次卧可联通，做成横厅；

主卧与北侧多功能房之间可连通，做成主卧套间。

130户型亮点：

1、玄关处设置储藏空间，较为实用；

2、客餐厅南北通透，采光通风较好；

3、主卧尺度较大，预留了衣帽空间，能较好满足女主人需求。

户型遗憾：

1、玄关柜空间太小，基本收纳不了几件东西；

2、北侧生活阳台太小，最多满足一两个人的晾晒需求。

（框选为去墙后、空间连通示意）

户型可改造性：

客厅、次卧与南侧阳台之间可推出，扩大室内空间，且中间无承重墙垛，无自理限制；

客厅与东侧次卧可联通，做成横厅；

主卧与北侧儿童房之间可连通，做成主卧套间。

143户型亮点：

1、独立电梯厅入户，归家体验较好；

2、客厅东侧设置老人房，可满足一定分区居住需求，但老人房临电梯，可能会有一定噪音干扰；

3、客厅横向布置，起居体验感佳；

4、主卧与主卫纵向布置，采光通风较好，但主卫门正对床头，后期需通过软装做一定遮挡。

户型遗憾：

1、主卧门直接通向客厅，私密性较差；

2、户型南北不够通透；

3、北端多功能空间，三面开窗，夏天使用起来比较费空调。

（框选为去墙后、空间连通示意）

户型可改造性：主卧与北侧次卧之间可连通，做成主卧套间。

189户型亮点：

1、独立电梯厅入户，归家体验较好；

2、入户花园较大且有采光、通风，做玄关空间使用，体验较好；

3、客餐厅一体化且等面宽，装修出来效果较好，有一定奢华感；

4、阳台横跨两个面宽，尺度较大；

5、主卧与主卫南北纵向布置，采光通风较好，但是主卫门正对床头，可通过后期软装遮挡；

6、客厅东侧设置父母房，尺度较大且设置独立卫生间，考虑周到。（老人睡眠浅，分床睡可以避免老人打鼾，翻身等的互相影响）

户型遗憾：

1、餐厅处于入户交通位置，流线上有些交叉；

2、老人房与电梯相邻，可能会有点噪音干扰；

3、三间卧室的房门相距较近，相互之间干扰较大。

（框选为去墙后、空间连通示意）

户型可改造性：客厅、次卧与南侧阳台之间可以打通，扩大户内空间，但中间有承重墙垛（上图红圈处），自理受到一定程度限制；

主卧与东侧次卧、北侧次卧可联合做成主卧套间（设置两房或者三房套间）。

8、总结

地块综合：此地块位于天心长株潭融城区，主打生活配套与交通，地块本身总体较为规整，品质不错。

适合人群：河东上班族或偏爱此处区位的刚性需求。

如何选：优先选B地块，小区基本自成体系且总体形态均衡；其次为C地块，其主要缺陷为面宽较长而进深较短，园林营造上有些劣势；D地块则较为异形，素质一般。

至于楼栋选择上一般考虑中央楼栋；B、C地块西侧设置公共绿地，故而西侧一排也还不错。

文章不做任何引导性购买建议，纯粹从客户角度分析项目。

文中户型改造部分均为示意，如需采纳实行，应找具有资质的装修单位做详细施工方案。

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